本以為是撿個(gè)大便宜
低價(jià)拿下法拍房
輕松實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)
可沒(méi)想到
看似幸運(yùn)的背后
卻是一連串的麻煩
誰(shuí)該為物業(yè)費(fèi)買(mǎi)單？
2023年，小李經(jīng)司法拍賣(mài)競(jìng)得福建省廈門(mén)市海滄區(qū)的一處房產(chǎn)，原房主為小王。在成為新業(yè)主后，物業(yè)公司向小李催收物業(yè)相關(guān)欠費(fèi)。小李向物業(yè)公司交清自己成為業(yè)主之后的相關(guān)欠費(fèi)后，拒絕支付案涉房屋原房主之前所欠的費(fèi)用。經(jīng)催要無(wú)果，物業(yè)公司將小李和原房主小王一并訴至福建省廈門(mén)市海滄區(qū)人民法院。
庭審中，物業(yè)公司提交《拍賣(mài)公告》，其中第七條載明：標(biāo)的物過(guò)戶登記手續(xù)由買(mǎi)受人自行辦理，物業(yè)費(fèi)、水、電等欠費(fèi)以及法律法規(guī)沒(méi)有規(guī)定或者規(guī)定不明的稅費(fèi)均由買(mǎi)受人承擔(dān)，具體費(fèi)用請(qǐng)競(jìng)買(mǎi)人于拍賣(mài)前自行到相關(guān)單位查詢了解，與拍賣(mài)人無(wú)涉。
現(xiàn)房主小李認(rèn)為，法院《拍賣(mài)公告》里面寫(xiě)得很清楚是跟拍賣(mài)人無(wú)涉，而非與原房主小王無(wú)關(guān)。同時(shí)，其與物業(yè)公司不存在權(quán)利義務(wù)關(guān)系，與小王也不存在合同的約定。而且，原房主小王自取得產(chǎn)權(quán)后，該房產(chǎn)一直處于空置狀態(tài)，空置房不用交納物業(yè)費(fèi)。于是小李請(qǐng)求法院駁回物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。
原房主小王認(rèn)為，自己未收到物業(yè)公司的催收電話或者信息，甚至未與物業(yè)公司簽署合同，故其和物業(yè)公司之間不存在物業(yè)服務(wù)關(guān)系。而且，小李自愿參加司法拍賣(mài)，視為對(duì)《拍賣(mài)公告》的同意，對(duì)查詢案涉房屋相關(guān)欠費(fèi)情況具有慎重義務(wù)。《拍賣(mài)公告》中明確說(shuō)明了物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)以及法律規(guī)定明確或不明確的稅費(fèi)均由買(mǎi)受人承擔(dān)，故其不需要承擔(dān)連帶責(zé)任。
法院：現(xiàn)房主支付物業(yè)欠費(fèi)
原房主承擔(dān)連帶清償責(zé)任
法院審理后認(rèn)為，物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》合法有效且未到期終止，物業(yè)公司依合同約定提供了物業(yè)管理服務(wù)，有權(quán)主張相應(yīng)物業(yè)費(fèi)用。
案涉房屋所欠費(fèi)用產(chǎn)生于小王作為房屋產(chǎn)權(quán)人期間，小王對(duì)案涉房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，案涉房屋是否空置并不影響小王支付相關(guān)物業(yè)費(fèi)用。小李以案涉房屋空置為由，主張減免物業(yè)管理費(fèi)用缺乏法律依據(jù)。同時(shí)，案涉房屋的《拍賣(mài)公告》明確載明，拍賣(mài)標(biāo)的物所涉及的物業(yè)費(fèi)等欠費(fèi)均由買(mǎi)受人自行查詢了解并承擔(dān)。小李以自愿參與競(jìng)拍的積極行為表明了對(duì)《拍賣(mài)公告》相關(guān)條款的接受和同意，表明其認(rèn)可案涉房屋的瑕疵和權(quán)利負(fù)擔(dān)，同意承擔(dān)支付案涉房屋所欠物業(yè)費(fèi)用的責(zé)任。
而且，由于《拍賣(mài)公告》具有公開(kāi)性，客觀上會(huì)產(chǎn)生溢出效應(yīng)，會(huì)使相關(guān)債權(quán)人由此推定買(mǎi)受人接受并同意《拍賣(mài)公告》中的相關(guān)條款，進(jìn)而對(duì)此產(chǎn)生信賴。在實(shí)際行動(dòng)中，物業(yè)公司未對(duì)該信賴預(yù)期下的權(quán)利主張予以放棄或擱置，而是提出了直接訴訟請(qǐng)求。因此，小李在《拍賣(mài)公告》載明物業(yè)費(fèi)、水、電等欠費(fèi)由買(mǎi)受人承擔(dān)的情況下，以參與競(jìng)拍的實(shí)際行為表明同意，構(gòu)成債務(wù)加入，應(yīng)對(duì)小王就案涉房屋應(yīng)支付的物業(yè)管理相關(guān)欠費(fèi)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
法院判決：現(xiàn)房主小李應(yīng)向物業(yè)公司支付相關(guān)物業(yè)欠費(fèi)，小王對(duì)小李應(yīng)承擔(dān)的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。福建省廈門(mén)市中級(jí)人民法院二審維持上述判決。
法官：法拍房雖好，
謹(jǐn)慎小心不可少
近年來(lái)，法拍房的交易熱度持續(xù)上升。對(duì)于買(mǎi)受人而言，案涉房屋可能存在瑕疵或權(quán)利負(fù)擔(dān)。因此，與法拍房相關(guān)的糾紛也隨即產(chǎn)生，涉及較多的就是支付案涉房屋清欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用問(wèn)題。本案中，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百五十二條的規(guī)定：“第三人與債務(wù)人約定加入債務(wù)并通知債權(quán)人，或者第三人向債權(quán)人表示愿意加入債務(wù)，債權(quán)人未在合理期限內(nèi)明確拒絕的，債權(quán)人可以請(qǐng)求第三人在其愿意承擔(dān)的債務(wù)范圍內(nèi)和債務(wù)人承擔(dān)連帶債務(wù)。”故，現(xiàn)房主小李因競(jìng)得案涉房屋從而構(gòu)成債務(wù)加入，應(yīng)和原房主小王對(duì)案涉房屋的相關(guān)物業(yè)欠費(fèi)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
雖然法拍房往往能低于市場(chǎng)價(jià)成交，為購(gòu)房者提供了“撿漏”的絕佳機(jī)會(huì)，但法拍房本身可能存在相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。建議購(gòu)房者在競(jìng)拍前全面了解標(biāo)的房屋狀況，如到物業(yè)公司查詢標(biāo)的房屋欠費(fèi)情況、向執(zhí)行法院詳詢標(biāo)的房屋現(xiàn)狀、到標(biāo)的房屋內(nèi)部及周邊進(jìn)行全面評(píng)估等，做到心中有數(shù)。
原文轉(zhuǎn)自：
2025年02月25日 16:01